Az ingatlanpiacon komoly buktatók várnak ránk, hiszen nem minden helyzet olyan egyértelmű, mint amilyennek elsőre tűnik.

Szécsényi-Nagy Kristóf közjegyző az M1 Ma reggel című műsorában kifejtette, hogy ingatlan vásárlásakor a vevők gyakran találkoznak különféle műszaki és jogi kihívásokkal.

Ami a műszaki problémákat illeti, kertes ingatlan esetén hasznos földmérőt hívni, aki megnézi, jó helyen vannak-e a telek határai. Mert ha például a kerítés egy méterrel arrébb van, mint kellene, akkor akár több millió forintos értékcsökkenés is bekövetkezhet.

A másik jótanács: érdemes felmérni az ingatlan műszaki állapotát. A közjegyzőnek lehetősége van előzetes bizonyításra igazságügyi szakértőt kirendelni.

Az igazságügyi szakértő kirendelése egyébként későbbi jogviták megelőzésére, peres eljárások előkészítésére is szolgálhat. Az eljárás eredménye ugyanis egy olyan szakértői vélemény lesz, amely ugyanolyan bizonyítási eszköz, mint a perben kirendelt szakértő véleménye.

És nem feledkezhetünk meg a településvédelmi törvényről sem, hiszen nemcsak elővásárlási jogot kaptak az önkormányzatok, hanem a legkülönbözőbb feltételekhez (iskolai végzettséghez, büntetlen előélethez, nullás adóigazoláshoz stb.) köthetik a lakcímbejelentést, sőt betelepülési hozzájárulást is kivethetnek.

A közjegyzők véleménye szerint az ingatlan vásárlásának legelső és leglényegesebb lépése a tulajdoni lap beszerzése. Ez az irat árulkodik arról, hogy az eladó valóban a jogszerű tulajdonosa-e az ingatlannak, valamint arról, hogy terheli-e valamilyen jogi kötelezettség vagy teher az ingatlant. Gyakran csak a tulajdoni lap alapos átnézése során derül ki, hogy a lakást haszonélvezeti jog terheli, vagy esetleg jelzáloghitel van rajta. Olykor végrehajtási jog is előfordulhat, ami gyakorlatilag ellehetetleníti a tiszta tulajdonszerzést. Ezek a tényezők rendkívül fontosak, és érdemes még a szerződéskötés előtt tisztázni őket, hiszen utólag már nehéz lehet a visszalépés.

A szakértő az adásvételi szerződés megkötése előtt nem csupán begyűjti, hanem alaposan elemezni is fogja a tulajdoni lapot, és világosan bemutatja, mit jelentenek például a bejegyzett haszonélvezeti jog vagy a végrehajtási jog. A szerződést közokiratba foglalva világosan rögzíti a felek szándékait, így a jövőben elkerülhetők a félreértések, és egyértelművé válik, hogy milyen jogcím alapján történt a pénz átadása.

A közjegyző által megfogalmazott előszerződés vagy adásvételi szerződés közvetlenül bírósági úton végrehajtható. Ez azt jelenti, hogy amennyiben a másik fél nem teljesíti a vállalt kötelezettségeit, a jogosult fél jogi lépéseket tehet a pereskedés mellőzésével, és közvetlenül kérheti a jogainak érvényesítését.

Az eladók szinte mindig kérnek valamilyen biztosítékot a szerződés megerősítéseként, előleget vagy foglalót, de nem mindegy, melyik mellett döntenek a felek.

Az előleg minden esetben visszajár a vevő számára, ha a szerződés nem valósul meg. A foglaló viszont más szabályok alá esik, mivel szankciós jellegű. Amennyiben a szerződés teljesítése megtörténik, a foglaló összegével csökken a tartozás. Ha viszont a szerződés meghiúsul egy olyan okból, amiért egyik fél sem vonható felelősségre, vagy mindkét fél felelős, akkor a foglaló visszajár. Amennyiben azonban az adásvétel a vevő hibájából dől el, a vevő elveszíti a foglalót. Ezzel szemben, ha az eladó más személynek értékesíti az ingatlant, köteles a kapott foglaló kétszeresét visszatéríteni.

Idősebb, használt ingatlanok esetében gyakran előfordul, hogy a vásárlás után azonnal felújításra kerül sor. Ebben a helyzetben a legnagyobb kockázatot a kivitelezővel kötött szerződés esetleges hiányosságai jelenthetik. Ha a szerződés nem tartalmaz határidőket, kötbért vagy részletes műszaki leírást, könnyen kialakulhatnak nézeteltérések arról, hogy mikor és milyen munkálatokat kellett volna elvégezni. A gyenge minőségű kivitelezés kijavítása sokszor drágább lehet, mint az eredeti feladat teljesítése. Nem meglepő tehát, hogy számos történet kering félbehagyott felújításokról, befejezetlen munkákról vagy éppen a vállalkozók váratlan eltűnéséről.

Az építőipari viták rendezésében a közjegyzői eljárások hatékony eszközként szolgálnak, mivel segíthetnek elkerülni a hosszadalmas pereskedést. Ennek következtében egyre többen keresnek fel közjegyzőt az ilyen jellegű ügyekben. Amikor egy kivitelező hibásan vagy késlekedve teljesít, a közjegyző által kiállított okiratok és a szakértői vélemények láttán gyakran hajlandóbbá válik a kompromisszumra. Ezzel felismeri, hogy a bírósági eljárás folytatása nemcsak időigényes, hanem költséges is, így a megegyezés tűnik a racionálisabb megoldásnak.

- fogalmazza meg Tóth Ádám, a Magyar Országos Közjegyzői Kamara elnöke, aki hangsúlyozza, hogy sok esetben a közjegyzői eljárás megkezdése önállóan is elegendő lehet ahhoz, hogy a vétkes fél belássa a tévedését, és hajlandó legyen a megegyezésre.

Egyébként a közjegyző ténytanúsítás keretében leírást, fényképet, videofelvételt készíthet az általa tapasztaltakról, és mindezt közokiratba foglalva tanúsíthatja, hogy az adott pillanatban például elkészült-e már a tető vagy még a falak sem álltak, ami a késedelmes teljesítésnél lehet döntő fontosságú. A tanúsítványban hitelt érdemlően rögzítheti a cselekmény megtörténtének helyét, idejét és módját, illetve a tény fennállását, ennélfogva a ténytanúsítás során a hangsúly valóban a tényszerűségen van. A közjegyző ugyan nem értékelheti a bizonyítékokat, és nem dönthet a felek közötti jogvitákban, azonban az így nyert bizonyítékok a bíróság előtt peres eljárásban felhasználhatóak, és akár perdöntőek is lehetnek.